CUESTIONES RELEVANTES SOBRE LA NUEVA LEY PARA CONTENER EL PRECIO DE LOS ALQUILERES EN CATALUNYA.

Con la finalidad de alcanzar un equilibrio entre el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad, el pasado 21 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, con el objeto de regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda destinados a residencia permanente del arrendatario o cuando este esté situado en un área que haya sido declarada con mercado de vivienda tenso.

Se excluye del ámbito de aplicación de esta ley:

  • Contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta.
  • Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
  • Contratos que tengan por objeto viviendas sujetas a régimen de protección oficial.
  • Contratos integrados en redes públicas de viviendas de inserción o mediación para el alquiler social o Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
  • Contratos de carácter asistencial.
  • Contratos que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Como hemos comentado, la ley afecta áreas con mercado de vivienda tenso, eso significa que en estas áreas el precio no puede aumentar respecto al contrato anterior (si fue firmado en los últimos cinco años) y no puede superar el índice de referencia de precios de la Generalitat. En este sentido, estas áreas son municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permite acceder a las mismas a toda la población. Esta situación de riesgo puede estar determinada por alguna de las siguientes condiciones:

  1. Que la medida del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Catalunya.
  2. Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
  3. Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del IPC de Catalunya.

Es importante tener en consideración, que con carácter excepcional y en consecuencia de los efectos económicos derivados de la pandemia del Covid-19, la ley aplica de forma transitoria la declaración anteriormente comentada en el caso de los municipios que disponen de un índice de referencia de precios en los que los precios del alquiler han sufrido un incremento superior al 20% en el periodo comprendido entre los años 2014 y 2019, incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con una población superior a 20.000 habitantes (Ej.: Barcelona, Girona, Lleida, Tarragona y 54 municipios más). Dicha medida tiene carácter transitorio, con duración máxima de un año, dejando de producir efectos cuando el órgano competente realiza una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso del mismo municipio o, en cualquier caso, cuando haya transcurrido dicho plazo.

Se establecen dos condiciones, al inicio del contrato, en relación con la renta pactada:

  • No sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
  • No sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, y si fue firmada en los últimos cinco años.

Aunque, existen excepciones en cuanto a la obra nueva o rehabilitada, en cuyo caso el incremento de precio que las partes acuerden en base al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas de características análogas puede llegar a fijarse en el margen superior del índice. Esta regla, se aplica en caso de que existiese una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato o bien si la persona propietaria se encuentra en situación de vulnerabilidad.

Asimismo, estas reglas se complementan con normas que habilitan la posibilidad de que el arrendatario asuma gastos generales y servicios individuales, o la posibilidad de repercutirle el coste de la ejecución de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato mediante un incremento de la renta anual, incluso superando el límite fijado por las reglas generales, con condiciones específicas en cada caso.

Para terminar, cabe destacar que se modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda, para introducir en su régimen de control y sancionador, y en la tipificación de las infracciones, nuevos apartados sobre el régimen de contención de rentas. Por ejemplo, al fijar el arrendamiento por encima del precio del Índice, falsear el precio de referencia o no adjuntarlo al contrato pueden implicar sanciones leves, graves o muy graves con multas de entre 3.000€ y 900.000€.

En definitiva, el efecto que persigue esta ley es la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda. Este índice suministra datos fiables acerca del precio de los alquileres de viviendas análogos al que es objeto de arrendamiento, obtenidos a partir de la información contenida en el registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. En virtud de la presente ley, el precio de referencia se establecerá de acuerdo con el índice mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior o bien, excepcionalmente desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un 5% dadas las características especificas de la vivienda objeto de arrendamiento.

PRIMERA APLICACIÓN DE LA DOCTRINA DEL TJUE SOBRE LOS GASTOS HIPOTECARIOS

La Audiencia Provincial de las Palmas de Gran Canaria Sección Cuarta (Rec. 1079/19), el pasado 21 de julio de 2020 notificó las dos primeras sentencias que aplican la reciente doctrina establecida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el día 16 de julio de 2020.

El fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunció acerca cuatro puntos importantes:

  • Las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores se oponen a que el juez niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de una cláusula abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, excepto que la ley imponga al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de estos gastos.
  • Los órganos jurisdiccionales de un Estado miembro tienen el deber de controlar el carácter claro y comprensible de una clausula contractual objeto principal de contrato. Por objeto principal del contrato se entienden las prestaciones esenciales del mismo, aunque el hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial.
  • Cuando la entidad financiera no demuestre que la comisión de apertura corresponde a servicios efectivamente prestados y gastos incurridos, se puede causar un detrimento del consumidor, siendo contrario a la buena fe y provocar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, por eso el órgano jurisdiccional remitente debe comprobarlo.
  • No oposición al plazo de prescripción sometido al ejercicio de la acción de restitución de la declaración de nulidad de la clausula contractual abusiva, siempre que su duración no haga imposible el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar la restitución.
  • Se oponen a que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas y restituidas.

Así pues, la Sala de la Audiencia Provincial estableció que las entidades bancarias eran las que tenían que asumir los gastos derivados del préstamo y los excesos de aplicación de la clausula suelo, de esta forma el cliente solamente debía hacer abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En cuanto a la primera sentencia de aplicación de dicha doctrina europea, en la que se interpuso un recurso contra la sentencia que desestimaba la petición de nulidad de aplicación de la cláusula suelo, se observó que el banco no suministro al cliente, con anterioridad a la firma del contrato, toda la información necesaria sobre los beneficios o inconvenientes de esta cláusula, sin constar información previa sobre la evolución en el pasado del índice que sirve de base de cálculo del tipo aplicable. Consecuentemente, se condenó a la entidad bancaria a realizar un nuevo cuadro de amortización sin límite mínimo de interés y a devolver de las cantidades cobradas en exceso desde el inicio del contrato, con intereses legales desde el momento de cada pago.

En cuanto a la segunda sentencia, se aplica el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, emitido el día 16 de julio de este mismo año, confirmando que la comisión de apertura y la cláusula de gastos, como los honorarios de notario, del registrador de la propiedad y del tasador, son abusivos. De esta forma, la Sala condena a la entidad bancaria al pago de las costas generadas no solamente en alzada sino también en primera instancia con el fin de salvaguardar el interés del consumidor y así evitar el efecto disuasorio.